存量资产是包袱还是金矿

行业里对存量资产长期存在两种认知。

第一种，把存量资产视为负担。老旧厂房、闲置商业、低效土地既不能产生预期收益，还要持续投入维护成本，占用管理资源，拉低资产负债率和资产收益率。一些地方国企在融资时也因资产质量不高、权属不清，面临评估价值偏低、抵押融资困难。这种认知下，盘活思路往往简化为“一卖了之”，靠快速处置换现金流，改善短期指标。这种认知在长期以融资建设为主业的平台公司中尤其普遍，资产运营被视为“副业”，既不重视也不专业。

第二种，把存量资产视为潜在的价值洼地。在城市发展空间日益受限、新增建设用地指标趋紧的背景下，存量资产所处的区位稀缺性正在凸显。位于城市核心区的老旧厂房、商业设施，其土地价值往往远高于账面价值。随着消费升级和产业转型，这些资产具备通过功能重塑实现价值跃升的潜力。从政策层面看，国家正大力推动城市更新和存量用地盘活。2024年，天津被国家列入首批低效用地再开发试点城市，2026年起施行《天津市城市更新条例》，并于2026年4月出台《推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策（2026版）》，为低效用地、老旧厂房、风貌建筑等全品类存量资源盘活定规则、明路径。

两种认知的分歧，本质上是对存量资产价值评估维度的差异。前者侧重财务维度的短期评估，关注资产当前的收益率和流动性；后者侧重战略维度的长期评估，关注资产未来的增值潜力和战略价值。从行业普遍实践看，当前多数地方国企对存量资产的认知仍偏向前者，在一定程度上制约了盘活工作的推进深度。但转变正在发生。徐州国投集团接手蓝天商业大楼后，没有简单采取对外租赁，而是组建成立徐州市蓝天商业管理有限公司，按照“盘活存量资产、升级消费场景、深耕民生服务”的主线，对大楼完成组织重构、业态焕新、资产盘活、品牌培育等系列突破，让沉寂老商厦变身集购物、餐饮、休闲、打卡、政企集采于一体的现代化城市综合体。这一转变的核心，是从“资产管理”思维升级为“资产运营”思维，从关注资产的物理状态转向关注资产的价值创造能力。

典型案例分析

徐州蓝天商业大楼：从破产重组到城市会客厅

蓝天商业大楼地处火车站、汽车站双枢纽核心，紧邻地铁1、3号线，客流区位得天独厚。这座承载几代徐州人消费记忆的老牌百货，在2024年底由徐州华强资产管理有限公司（徐州国投集团所属）接手前，已历经破产重组、国资划转，经营陷入低谷。徐州国投的改造从空间重构开始：一至四楼装上六块超高清LED大屏形成沉浸式视觉长廊，打通中庭空间阻隔、优化动线，天桥彩绘搭配垂吊绿植，中央水幕光影装置成为打卡点，步梯旁增设智能充电休憩区。单纯的购物场所，由此升级为城市的“休闲会客厅”。

徐州成功大厦：从57%到72.47%的逆势上扬

徐州国投旗下华强资产公司运营的成功大厦，是一座4.5万平方米的智能化综合性楼宇。2024年以来，写字楼市场遇冷，大厦出租率一度跌至57%。华强资产公司将“扫楼行动”与政策优惠结合，持续走访周边闲散租户，以诚意和服务打动客户。截至2025年6月中旬，新增租赁面积近3000平方米，出租率跃升至72.47%。同时，针对业户“停车难”痛点升级改造停车场，开展后院闲置车位合作，成功洽谈商业赞助，完成停车场石子地面水泥铺装的改造升级，实现经济效益与服务品质双赢。

天津吉利大厦：业态重塑激活老牌商场

天津国有资本投资运营有限公司旗下天津城市运营发展公司牵头改造吉利大厦，聚焦潮玩文创、首店开设与夜间消费，对楼宇动线、场景体验、商业业态进行系统性重塑。改造完成后，吉利大厦坪效增长近200%，日均客流达1.6万人次，较改造前大幅增长。吉利大厦改造仅是天津大规模盘活工作的一个切片。截至目前，天津累计盘活各类房产超1600万平方米；2025年盘活存量资源资产实现收入超660亿元；“十四五”时期累计推动274处、240万余平方米商业设施完成业态升级。

天津津南146亩工业用地：从沉睡十余年到产业园开园

今年5月，位于津南区辛庄镇的天津人工智能传感器产业园开园，首批10家企业集中签约。这块146亩的工业用地曾闲置10余年，原权利人债务缠身、权属纠葛复杂，传统收储、转让路径均走不通。津南区属国企牵头，引入专业运营方，依法完成股权重组，同步办结不动产登记手续，顺利盘活这一地块。项目全面运营后，年产值预计可达22亿元，创造就业岗位超3000个。

长沙油脂厂·1936：工业遗存的艺文新生

长沙油脂厂前身为1936年成立的中国植物油料厂长沙办事处，20世纪90年代停止运营。长沙城发文旅集团对其实施整体改造，围绕“艺文新秀场”总体定位，保留12座巨型油罐及工业遗存核心肌理，复用大量旧砖旧构件。2025年7月正式焕新开园，引入国潮品牌、艺术商店、沉浸式戏剧空间等业态。暑期日均客流破万，单日峰值过万人次，运营企业围绕“逛展+社交+消费”新模式，让锈蚀的工业符号成为可触摸的城市记忆。

德化红旗坊：央企+市属+县属国企协同的县域样本

德化红旗坊·文旅产业园由中铁七局集团、泉州文旅集团、德化文旅集团共同投资开发，依托原德化国营红旗瓷厂（始建于1951年）改造而成。项目以“工业遗产转型复合利用”的创新模式，入选自然资源部低效用地再开发试点第三批典型案例。项目总投资约19亿元，统一实施规划、建设和招商运营。针对原厂区产权分散于5家单位的“碎片化”困局，项目通过政府主导、国企收储方式完成土地与房产统一归集。园区内50年以上的历史风貌建筑占比超40%，四根大烟囱、红砖老厂房、老窑炉等陶瓷历史记忆被完整保留，设计荣获第七届新加坡规划师协会城市设计组金奖。自开园以来，累计接待游客约100万人次，开展市集、展览、非遗体验等活动近百场，招商率达55.6%。

为什么会产生认知偏差

存量资产盘活领域存在认知偏差，根源在于信息不对称和价值评估体系不完善。

信息滞后。许多地方国企对存量资产的认知仍停留在多年前，没有意识到随着城市发展和消费升级，这些资产的区位价值和场景价值已经发生根本性变化。以徐州蓝天商业大楼为例，接手前多数人对这座老商场的认知仍是“经营不善、客流下滑”，却忽视了其位于火车站商圈、双地铁交汇的核心区位优势。信息滞后的另一个表现，是对政策红利的敏感度不足。从中央到地方，关于城市更新、存量用地盘活的政策密集出台，但一些地方国企对这些政策的理解和运用仍停留在表面。天津能大规模推进存量盘活，一个重要原因是建立了系统的政策保障体系。

样本偏差。行业内流传的失败案例往往比成功案例更多、更响。一些地方国企在尝试存量盘活时，由于缺乏专业能力和系统规划，确实出现“改造后依然冷清”“业态植入水土不服”等问题。这些失败案例经过传播放大，形成“存量资产难盘活”的刻板印象。但从全国范围看，成功案例正在大量涌现：天津1600万平方米的盘活面积、2025年实现收入超660亿元；长沙油脂厂暑期日均客流破万；德化红旗坊累计接待游客约100万人次、招商率达55.6%；徐州华强资产公司成功大厦出租率从57%跃升至72.47%。这些数据说明存量资产盘活的关键，在于方法是否得当。

政策约束与商业化阶段错位。存量资产盘活涉及规划调整、土地性质变更、历史建筑保护等复杂问题，需要协调多个政府部门。在一些地方，审批流程长、协调难度大，导致项目推进缓慢。天津在推进盘活工作中，2024年以来累计推进解决证照办理、权属变更等堵点问题200余个，说明制度性障碍客观存在，但通过政府部门主动服务可以破解。

专业化运营能力缺乏。存量资产盘活需要具备产业策划、商业运营、品牌培育、客户服务等综合能力的系统工程。许多地方国企长期习惯于传统“房东”角色，缺乏专业化资产运营团队。徐州国投集团之所以能在蓝天商业大楼和成功大厦的盘活中取得成效，关键在于组建了专业的商业管理公司和资产运营团队，建立了市场化运营机制，包括“扫楼行动”、竞价提升、商业赞助洽谈等精细化运营手段。专业化运营能力的缺乏，根源在于体制机制束缚。许多地方国企的薪酬体系、考核机制、决策流程仍沿用传统模式，难以吸引和留住市场化专业人才。

趋势判断与延伸机会

从上述案例和政策走向可以看出，存量资产盘活正在从“个案探索”进入“规模化推进”的新阶段。

盘活模式从单一走向多元。早期的存量资产盘活多以简单的出租或出售为主，模式单一、附加值低。现在的盘活模式则呈现多元化特征：天津的“业态升级+制度保障”模式，通过出台系统性政策和大规模商业设施改造，实现存量资产的层级跃升；长沙的“工业遗存+艺文消费”模式，通过保留工业记忆、植入新潮业态，让老旧厂区变身城市文化新地标；德化的“央企+国企协同”模式，通过多方合作解决资金统筹和产权碎片化难题；徐州的“精准研判+精细运营”模式，通过市场化团队和专业运营手段，实现存量资产的持续增值。对于地方国企而言，选择何种盘活模式，需要综合考虑资产属性、区位条件、市场需求、政策环境等多重因素。

盘活目标从“去存量”转向“提质量”。早期的存量资产盘活往往以“处置了多少资产”为考核目标，忽视盘活后的运营质量和持续收益。现在的盘活工作更加注重“盘而有效”，强调通过业态升级和功能重塑，实现资产的持续增值。吉利大厦坪效增长近200%、日均客流达1.6万人次的成绩，正是这种“提质量”导向的结果。这一趋势要求地方国企在盘活存量资产时，必须有清晰的产业定位和运营规划，避免“为盘活而盘活”的形式主义。

政策工具从“碎片化”走向“系统化”。早期的存量资产盘活政策多为部门性、专项性文件，缺乏系统性和协同性。现在的政策体系更加注重顶层设计和制度保障。天津出台《天津市城市更新条例》，将存量资源盘活纳入法治化轨道；中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，从国家层面对城市更新作出系统部署；自然资源部发布低效用地再开发试点典型案例，为各地提供可复制经验。可以预见，“十五五”期间，围绕城市更新和存量盘活的政策体系将进一步完善，政策红利将持续释放。

参与主体从“单打独斗”走向“协同合作”。早期的存量资产盘活多以单个企业为主体推进，资源整合能力有限。现在的盘活项目越来越多采用多方合作模式。德化红旗坊采用“央企+市属国企+县属国企”协同合作模式，由中铁七局集团、泉州文旅集团、德化文旅集团联合开发；对于实力相对较弱的区县平台公司，引入外部专业合作伙伴，是推进存量资产盘活的重要路径。

对地方国企而言，存量资产盘活蕴含着五类延伸机会。一是产业导入机会，通过存量资产盘活引入新兴产业、创新业态，实现从“空间运营”到“产业运营”的升级。二是资本运作机会，优质的存量资产可以通过REITs、ABS等金融工具实现资产证券化，盘活沉淀资金，形成“投资-运营-退出-再投资”的良性循环。三是品牌塑造机会，成功的存量资产盘活项目已成为城市文化新地标，为运营企业带来良好的品牌效应和社会影响力。四是区域协同机会，在长三角一体化、京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等区域战略背景下，跨区域存量资产盘活合作正在增多。五是数字化升级机会，随着智慧城市建设推进，存量资产可以通过物联网、大数据等技术手段实现智慧化运营，提升运营效率和服务体验。