住建新政下城投转型的基础与机遇

今年全国住房城乡建设工作会议，彻底厘清了“承前启后”的城市建设和发展逻辑：既要巩固存量提质和高质量发展成果，更要夯实“十五五”面向现代化人民城市建设和转型根基。而这一逻辑，恰好与城投公司市场化转型的迫切需求形成高度契合，构建起政策引导转型、转型支撑发展的双向赋能格局。

回顾“十四五”，住建系统交出了一份“民生与发展并重”的厚重答卷，也为城投转型铺垫了坚实基础。“十四五”期间累计改造城镇老旧小区24万余个，惠及1.1亿群众；更新地下管网84万公里，相当于绕赤道21圈；建设口袋公园2万多个，让“推窗见绿”成为城市常态；338万套保交楼任务全面收官，化解了千万家庭的“安居焦虑”。这些成果的背后，是城投公司作为住建政策直接执行者的深度参与，从老旧小区改造到基础设施建设，城投始终是城市建设的“主力军”。而这一系列大规模增量建设的完成，也推动住建事业从“规模扩张”进入“存量提质”的新阶段，与城投摆脱“举债建设”模式、寻求市场化转型的诉求形成天然契合。

2025年作为“十五五”谋篇布局的关键之年，更实现了三大突破性进展，为城投转型扫清了政策障碍、拓宽了实践空间。一是中央城市工作会议擘画“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”现代化人民城市蓝图，19省跟进召开城市工作会议，“1+N”政策体系加速落地，为城投参与城市综合运营提供了顶层设计遵循；二是“好房子”建设从理念走向实践，《住宅项目规范》正式实施、50多类新型建材研发应用，42城试点房屋全生命周期安全管理，倒逼城投提升项目建设与运营的品质化能力；三是房地产“白名单”扩围增效，38城探索老旧住房“自主更新、原拆原建”，为城投参与存量资产盘活、住房服务供给提供了直接路径。

这些铺垫让2026年成为住建事业“全面发力”的开局之年，会议明确的“三个统筹”原则——统筹投资于物与投资于人、统筹惠民生与稳增长、统筹防风险与促转型，更划定了“民生优先、安全为基、转型为要”的工作基调。而这一基调，恰好与城投转型的核心方向精准匹配：城市更新的“存量盘活”需求，对应城投“从增量建设到存量运营”的转型；房地产新模式的“现房销售、保障房供给”要求，契合城投“从土地开发到住房服务”的延伸；智能建造、绿色建造的产业升级方向，支撑城投“从项目发包方到产业赋能者”的跨越。可以说，住建新政为城投转型提供了广阔的业务场景，而城投的成功转型，也将为住建事业高质量发展提供坚实支撑。

城投转型的四大关键领域

住建新政明确的城市更新、房地产新模式、建筑业升级、“好房子”建设四大任务，为城投公司转型提供了精准的“行动指南”。依托政策红利与自身资源禀赋，城投公司需在四大关键领域实现角色重塑，通过“运营赋能、服务提质、技术驱动、品质升级”，完成从传统“建设施工主体”到“城市综合运营商”的深度跨越。

一、聚焦城市更新赛道，从“工程施工方”转型“综合运营服务商”

城市更新作为城市高质量发展的关键抓手，既是政策支持的重点领域，也为城投公司转型提供了最广阔的场景。城投公司需跳出“重建设、轻运营”的惯性思维，从单纯的工程施工方，转型为覆盖改造、运营、治理全链条的综合运营服务商。

在统筹主导层面，要以全周期运营思维把控方向。城投公司应主动深度参与“十五五”城市更新专项规划编制，精准衔接城市体检、试点推进等关键环节，推进一批民生工程、发展工程、安全工程落地实施。改变以往“建完即交、重建轻管”的传统模式，将运营规划前置融入项目全流程，通过资源整合、业态植入等方式，实现项目可持续发展，让城市更新成果真正服务于城市发展大局。

在民生服务层面，要以精细运营提升居民获得感。城投公司需秉持“绣花”功夫，重点承接老旧小区改造、完整社区建设等民生类项目，同步推进口袋公园、城市绿道、小微公共空间等基础设施的改造升级。聚焦适老化与无障碍环境提升需求，从群众需求出发优化服务供给，比如在改造后的社区植入养老托育、社区食堂等多元业态，通过专业化运营提升公共空间使用效率，让城市更新更有温度。

在设施运维层面，要以技术赋能筑牢城市安全底线。城投公司需精准对接“两重”“两新”项目需求，持续推进地下管网改造、综合管廊建设，常态化开展城市燃气管道老化更新改造。同时积极投身新型城市基础设施建设，搭建城市基础设施生命线安全工程体系，借助数字化、智能化技术提升设施运维效率与安全保障能力，夯实城市高质量发展的硬件基础。

在品质提升层面，要以全链条参与激活城市发展活力。城投公司要将品质理念融入项目规划、建设、运营全环节，通过城市更新推动城市空间布局优化、功能配套完善与整体品质升级。在转型过程中，持续强化资源整合能力与多方协同效能，主动担当政府与市场之间的桥梁纽带角色，为城市高质量发展注入持久动力。

二、对接房地产新模式，从“土地开发商”转型“住房保障服务商”

本次会议明确指出，要加快构建房地产发展新模式，推动行业从过去的高速扩张转向高质量发展。新模式的核心在于通过系统性的制度创新、供给结构优化与风险防控，重塑房地产市场的运行逻辑。在这一转型过程中，地方国企特别是城投公司被赋予新的定位，需从传统的“土地开发商”转向“住房保障服务商”，成为稳定市场、服务民生的关键力量。

在保障房供给领域，要从“建设主体”升级为“全周期服务商”。主动承接配售型保障房、人才房建设任务，严格遵循“好房子”标准，在户型设计、绿色建材应用、适老化改造等方面打造“保障房也能是好房子”的样本。积极参与存量商品房收购改造，结合城市更新盘活存量用地，将闲置房源转化为保障性住房，既化解市场库存，又精准匹配新市民、青年人的居住需求。延伸服务链条，借鉴“红色物业”等服务模式，建立响应快速、覆盖全面的社区服务体系，切实打通民生服务“最后一公里”。

在存量资产盘活上，要从“土地开发”转向“精细化运营”。积极参与老旧住房“自主更新、原拆原建”试点，探索“居民参与+企业运作”更新模式，避免大拆大建，在提升住房品质的同时释放资产价值。通过“修复+开发”“活化+运营”等方式，盘活低效用地与存量建筑，植入符合区域发展的新业态，推动资产持续增值。

在运营机制上，要从“政策依赖”转向“市场化合规运营”。严格落实项目公司制，在房地产开发中实现单个项目自负盈亏，避免跨项目风险传导，契合新政防范“烂尾”的要求。对接主办银行制，联合金融机构优化融资结构，拓宽市场化融资渠道，优化融资结构。稳步推动现房销售，尤其在保障房领域率先实现“所见即所得”，树立诚信、稳健的市场形象，增强可持续发展能力。

三、聚焦建筑业提质升级，从“项目发包方”转型“产业赋能者”

住建新政以“智能绿色”为核心推动建筑业提质升级，城投公司作为项目主导方，不能再局限于“单纯发包”的角色，而应成为技术引领与产业整合的“赋能者”，助力“中国建造”升级。

在智能建造领域，要从“技术应用”转向“标准输出”。在保障房、城市更新等重点项目中，全面推行BIM技术与装配式装修，借鉴苏州城投等智能建造试点经验，积极引入建筑机器人，提升施工效率与工程质量。牵头构建建筑产业互联网平台，整合设计、施工、建材等上下游资源，实现数据贯通与智能决策，形成“平台+生态”的协同模式。同时，联合科研机构开展新型装备与数字化管理系统攻关，打造具有自主知识产权的“城投智造”品牌，增强行业话语权。

在绿色转型方面，要从“被动合规”转向“主动布局”。积极扩大绿色建筑规模，在项目中规模化应用光伏建筑一体化、绿色建材等技术，推进污水处理厂、高速服务区等场景的光伏项目并网，借鉴“五网+光伏”等模式实现低碳运营与收益。建立覆盖项目全生命周期的碳核算体系，探索参与碳交易市场，拓展绿色金融与收益渠道。通过“揭榜挂帅”等机制联合产业链企业，共同研发新型绿色建材，推动绿色建筑从单点示范向全产业链协同发展迈进。

在产业拓展上，要从“本土建设”走向“内外联动”。深化工程总承包与全过程工程咨询改革，整合内部设计、施工、运维资源，形成覆盖全链条的服务能力。依托“一带一路”倡议，跟随“中国建造”出海步伐，积极参与海外基础设施项目，拓展国际市场空间。此外，可通过设立产业基金等方式，布局智能建造装备、绿色建材等前沿领域，既为自身项目提供技术支持，也分享产业升级带来的长期收益。

四、聚焦“好房子”建设，从“建房者”转型“品质生活服务商”

新政提出“一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设”，核心是从“建筑品质”延伸到“生活品质”，这要求城投公司彻底摆脱“只建不管”的思维，转型为城市品质生活的“构建者”。

在标准落地层面，从“按图施工”到“标准引领”。应严格执行《住宅项目规范》，将“6633”“365”等品质评价体系全面融入设计、施工全流程，重点解决隔声、渗漏等常见质量问题。尤其在保障性住房中率先落地“好房子”标准，让新市民、青年人等群体也能享有健康、安全、舒适的居住环境，体现国企的社会担当。

在场景营造上，要从“单一住房”转向“复合生态”。围绕“好小区、好社区、好城区”目标，配套建设健身房、共享客厅、儿童活动区等多元空间，借鉴合肥滨纷公寓等经验，通过组织邻里活动培育社区文化。同时推动“物业服务+生活服务”深度融合，整合家政、零售、托育等资源，打造一站式“社区生活服务中心”，提升居民生活便利度。

在全周期管理上，要从“交付验收”转向“长期维护”。参考42个城市试点经验，建立房屋全生命周期安全管理机制，对建设、使用、维护各环节实施动态监测与风险预警。积极推广装配式装修等技术，在提升装修质量与效率的同时，也为日后维修改造提供便利，延长房屋使用寿命与资产价值。

结语

全国住房城乡建设工作会议的部署，为城投公司转型发展廓清了方向，也明确了着力点。说到底，转型的关键在于重新找准定位——这恰与现代咨询首创的城投1.0-5.0版本进化模型（详见现代咨询对城投行业发展的贡献：首创城投公司1.0-5.0版本识别方法）所勾勒的进阶逻辑高度契合。城投不能再走过去“只重建设、不重运营”的老路，而要真正转向做城市综合运营服务商，把运营摆在核心位置，把服务当作根本，把技术作为支撑。当前，城市更新带来大量可深耕的场景，房地产发展新模式更注重民生导向，“好房子”建设对品质提出硬要求，建筑业升级也在不断释放技术红利，这些都是城投公司可以借力的机遇。只有主动对表政策、盘活资源、练强内功，才能在市场化浪潮里站稳脚跟，在城市高质量发展进程中续写新的篇章。